近日，網(wǎng)友“@AdRa1n”在微博上發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)中介的價(jià)目表，顯示北京市五道口的房子10萬(wàn)元每平方米。其實(shí)，這是北京海淀區五道口的學(xué)區房，37平方米預售價(jià)350萬(wàn)元，均價(jià)為10萬(wàn)元每平方米。

　　當年的開(kāi)發(fā)商任志強感嘆道：“當年開(kāi)盤(pán)價(jià)格才4000多元一平方米。”有網(wǎng)友戲稱(chēng)五道口是“宇宙的中心”，“這下死了在北京買(mǎi)房的心了”。

　　而五道口能有如此天價(jià)房的出現，關(guān)鍵在于它的屬性——“學(xué)區房”。

　　“天價(jià)”但依然搶手

　　“宇宙的中心”能有如此天價(jià)房的出現，關(guān)鍵在于它的屬性——“學(xué)區房”。業(yè)內人士分析稱(chēng)，五道口的房子漲勢迅猛，主要由于其是學(xué)區房，臨近清華大學(xué)、北京大學(xué)。

　　根據北京市教委規定，義務(wù)教育階段招生采取“免試、就近原則”，各小學(xué)依據所劃服務(wù)片，首先接受片內學(xué)生，保證片內每個(gè)適齡兒童都能入學(xué)。但一個(gè)不容忽視的客觀(guān)現狀是，北京的教育資源、質(zhì)量相差頗大。

　　法治周末記者隨機采訪(fǎng)數位家長(cháng)發(fā)現，在他們的心目中，從幼升小、小升初、中考到高考，教育資源優(yōu)質(zhì)程度與難進(jìn)程度由高到低排序依次為：西城區、東城區、海淀區、朝陽(yáng)區、石景山區、豐臺區，其中西城、東城、海淀乃是重中之重。

　　所以海淀學(xué)區房曝出10萬(wàn)元天價(jià)也并非偶然。記者在調查中了解到，海淀區學(xué)區房目前比較搶手的區域除了上述提到的五道口之外，就要數中關(guān)村附近了。

　　“這里小學(xué)入學(xué)家長(cháng)爭奪最激烈的就是中關(guān)村一小、中關(guān)村三小的學(xué)區房了。”業(yè)內人士劉勇對法治周末記者透露，“這兩所名校附近的房子價(jià)格都在8萬(wàn)元以上。”

　　劉勇說(shuō)，想辦入學(xué)家長(cháng)都要提前幾年就作準備。入學(xué)有一個(gè)前提，就是要提前3年落戶(hù)。“如果孩子6歲上學(xué)，那么至少在3歲時(shí)就要落戶(hù)在學(xué)區房了，這樣才有可能成功入學(xué)。”

　　記者走訪(fǎng)發(fā)現，中關(guān)村很多二手房源都是上世紀90年代前后的老房子，有20年至30年時(shí)間了，很多是單位分房，而非商品房。走訪(fǎng)當天，房產(chǎn)中介報給記者的價(jià)格是一居小戶(hù)型40平方米左右的，均價(jià)約每平方米9萬(wàn)元；二居60平方米左右、三居80平方米左右的房子均價(jià)約每平方米8萬(wàn)元。而這些價(jià)格近400萬(wàn)元甚至400萬(wàn)元以上的房源都是稀缺房源。

　　“不買(mǎi)的話(huà)可能轉眼就沒(méi)了。因為，有需求的有錢(qián)人不在少數。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴法治周末記者，“這樣的高價(jià)位，想買(mǎi)都要‘找機會(huì )’，原因很簡(jiǎn)單，雖然價(jià)格聽(tīng)上去高得令人望而生畏，對于它的升值空間，還是毋庸置疑的。只要學(xué)校不搬走，學(xué)區房就會(huì )持續升值，即使拆遷，補償款也是按市場(chǎng)價(jià)走的。而且，如同整個(gè)北京房屋的價(jià)格走勢，一段時(shí)間的價(jià)格下跌之后，就是一段時(shí)間更明顯的上漲、反彈，學(xué)區房也是如此。”

　　現在二手房交易市場(chǎng)是低迷時(shí)期，但這也是購買(mǎi)的機會(huì )，因為購房者還有還價(jià)的空間。如果是扎堆購房入學(xué)的高峰期，根本就別想討價(jià)還價(jià)了，該房產(chǎn)經(jīng)紀人敦促道。

　　家長(cháng)不愿輸在起跑線(xiàn)上

　　劉勇告訴法治周末記者，購買(mǎi)學(xué)區房的前提下，落戶(hù)并不意味著(zhù)孩子入學(xué)就一定成功。“有關(guān)部門(mén)會(huì )審核資料。因為名額有限，比如現在一些正在出售的中科院?jiǎn)挝坏淖》?，對于中科院職工的子弟是?yōu)先享有入學(xué)資格的，隨后才是購買(mǎi)其房屋落戶(hù)的孩子有資格被考慮。”

　　“按照每個(gè)班級30名學(xué)生計算，一個(gè)學(xué)校一年大約有300個(gè)招生名額，兩所學(xué)校大約600個(gè)名額。在售的二手學(xué)區房總共不到100套，所以購房者基本上能夠實(shí)現購房為孩子辦入學(xué)的初衷。”劉勇說(shuō)。

　　“如果孩子進(jìn)不了一個(gè)好學(xué)區或者好小學(xué)，可能就進(jìn)不了好初中；進(jìn)不了好初中，就考不上好高中；考不上好高中，就考不上好大學(xué)；考不上好大學(xué)……”家有學(xué)齡兒童的李女士一語(yǔ)道破了無(wú)數家長(cháng)的心聲。她向法治周末記者直言，這就是家長(cháng)擠破頭都要讓孩子進(jìn)名校的原因——不能輸在起跑線(xiàn)上。

　　法治周末記者找到的一個(gè)網(wǎng)友搜集的數據顯示，進(jìn)入市重點(diǎn)，尤其是中學(xué)實(shí)驗班的孩子，大多來(lái)自“名小”，各“教育強區”的前20%的小學(xué)占據了名牌中學(xué)實(shí)驗班80%的生源。例如西城近50所小學(xué)，排在前十之后的小學(xué)，能進(jìn)入市重點(diǎn)實(shí)驗班的學(xué)生少之又少。

　　2011年高考，超過(guò)600分以上考生比例，西城區繼續高居全市各區縣榜首，每3個(gè)600分以上考生就有一個(gè)來(lái)自西城。2012年，西城文理科一本上線(xiàn)率均居全市第一。最牛的北京四中，12人保送北大、清華，70名國際班畢業(yè)生100%進(jìn)入美國排名前五十的大學(xué)，其中20人被哈佛、耶魯、哥倫比亞等排名前五的美國高校錄取。

　　此外，如果一名小學(xué)生的學(xué)籍和戶(hù)籍，都不在西城、東城、海淀，意味著(zhù)他小升初的時(shí)候，想要跨區報考好初中，還需來(lái)一場(chǎng)難度更高的“擇校大戰”。

　　“現在競爭那么激烈，一件事即使只有1%對孩子有用，家長(cháng)都會(huì )搶著(zhù)去做，更不用說(shuō)這么重要的選擇小學(xué)。”一位家長(cháng)對法治周末記者表示，所以一所好的小學(xué)的重要性是不言而喻的。

　　演變成“戰爭”的學(xué)區購房

　　很多家長(cháng)表示，讓孩子上普通小學(xué)“不甘心”，但有能力買(mǎi)學(xué)區房的家長(cháng)也畢竟有限。北京的幼升小、小升初早已演變成一場(chǎng)“戰爭”。

　　記者從爭相購買(mǎi)學(xué)區房的家長(cháng)們處還聽(tīng)聞眾多故事。有位父親，孩子剛出生，就為其購買(mǎi)了西三旗的學(xué)區房。還有一位母親，7年來(lái)，為了兒子上小學(xué)，從東六環(huán)外的通州，搬到了位于西三環(huán)外中關(guān)村三小的學(xué)區房“新紀元家園”。為了兒子上初中，又從這里，搬去了緊鄰人大附中西山分校的西山華府。據她回憶，新紀元家園，剛入手的時(shí)候，174平方米，花了153萬(wàn)元，平均每平方米8793元，如今已經(jīng)漲到每平米均價(jià)7萬(wàn)元。而西山華府的房子，從2009到2010年，僅用了一年時(shí)間，就從1.8萬(wàn)元每平方米漲到了3萬(wàn)元每平方米。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人劉濤告訴記者，由于購買(mǎi)大戶(hù)型和小戶(hù)型學(xué)區房，進(jìn)入名校的資格是一樣的，因此大量購房者都將購買(mǎi)需求鎖定在小戶(hù)型學(xué)區房上。由于小戶(hù)型學(xué)區房備受青睞，房源消耗較大，最近一套小戶(hù)型二手房就出現房主上市出售，就引來(lái)數家中介公司帶著(zhù)客戶(hù)及定金現場(chǎng)搶房的情況。

　　“了解學(xué)區房晚了，現在很多名小學(xué)都有自己的土政策，要求落戶(hù)必須滿(mǎn)3年至5年，孩子的戶(hù)口要和父母的戶(hù)口在同一個(gè)戶(hù)口本上，恨不得一點(diǎn)毛病沒(méi)有，才能算學(xué)區房。”一位知情人對法治周末記者透露。

　　但是，購買(mǎi)學(xué)區房并非沒(méi)有風(fēng)險。學(xué)區劃片采用的是彈性機制，這意味著(zhù)，今年是學(xué)區房，明年則未必。另有傳言稱(chēng)，為打擊房地產(chǎn)炒作，有關(guān)部門(mén)正醞釀學(xué)校有權拒絕一所住房十年內有兩個(gè)孩子在同一學(xué)校上學(xué)。

　　但無(wú)論多貴、多難以實(shí)現，都阻擋不住眾家長(cháng)義無(wú)反顧的腳步。教育資源的失衡才是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。據21世紀教育研究院的調研報告，北京中小學(xué)因“擇校費”每年產(chǎn)生的收入在15億元左右，以最低70%的比例返還，初中階段的學(xué)?？烧瓶氐氖杖朐?0億元以上。

　　所以，有網(wǎng)友建議：“要讓北京的房?jì)r(jià)降，那也簡(jiǎn)單，現在主要是最好的學(xué)校集中于北京，只要政府規定無(wú)論是不是北京戶(hù)口都能享有平等入學(xué)的條件，北京的房?jì)r(jià)自然就會(huì )降下來(lái)了。”